Yargıtay'dan milyonlarca ev sahibine emsal karar! Apartmanda oturan herkesi ilgilendiriyor
Apartmandaki ortak gider arızası ve hasar davalarıyla ilgili Yargıtay’dan flaş bir karar çıktı. Zorunlu arabuluculuk şartına kesin bir tarih sınırı çizen Yargıtay, yerel mahkemenin ret kararını kanun yararına bozarak tüm hesapları değiştirdi.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, kat mülkiyetinden doğan davalarda zorunlu arabuluculuk şartının geriye dönük uygulanamayacağını belirten emsal niteliğinde bir karara imza attı. Daire, arabuluculuk düzenlemesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davaların, arabulucuya başvurulmadığı gerekçesiyle usulden reddedilmesini hukuka aykırı buldu. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin söz konusu kararı, 4 Eylül 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.
SU BASKINI İLE BAŞLAYAN HUKUKİ SÜREÇ
Dava konusu olay, Ankara’nın Keçiören ilçesinde bulunan bir apartman dairesinde 29 Ocak 2020 tarihinde meydana gelen su baskınıyla başladı. Davacı konumundaki sigorta şirketi, binanın ana ortak gider borusunun tıkanması neticesinde geri tepen atık suların sigortalı daireye sızarak hasara yol açtığını ileri sürdü.
Meydana gelen hasar sebebiyle sigorta şirketi, kendi sigortalısına 10 bin 720 TL tutarında hasar tazminatı ödedi. Ödenen meblağın binadaki kat maliklerinden rücuen tahsil edilmesi amacıyla icra takibi başlatıldı. Borçlu kat maliklerinin takibe itiraz etmesi üzerine sigorta şirketi, itirazın iptali, takibin devamı ve borçluların yüzde 20’den az olmamak şartıyla icra inkâr tazminatına çarptırılması talebiyle dava yoluna gitti.
Davalı kat malikleri ise savunmalarında, giderdeki tıkanıklığın ortak alandan kaynaklandığına dair kesin bir kanıt bulunmadığını, su baskınının doğrudan sigortalının kendi bağımsız bölümündeki aksaklıktan kaynaklanmış olabileceğini iddia etti. Olayda kusurları bulunmadığını savunan kat malikleri, davanın reddedilmesini talep etti.
YEREL MAHKEMENİN USULDEN RET KARARI VE BAKANLIĞIN BAŞVURUSU
Uyuşmazlığın taşındığı Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi, dosyada davanın arabuluculuk dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine hükmetti. Kararın kesinleşmesinin ardından Adalet Bakanlığı, kararın kanun yararına bozulması talebiyle temyiz yoluna başvurdu.
Adalet Bakanlığı başvurusunda; dosyanın ticari bir uyuşmazlık sayılması durumunda mahkemenin görevsizlik kararı vermesi gerektiğine, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kalması halinde ise zaten yetkili merciin sulh hukuk mahkemesi olduğuna dikkat çekildi. Başvuruda ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı dosyalarda zorunlu arabuluculuk şartının 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girdiği, söz konusu davanın ise bu tarihten önce, 11 Ağustos 2022’de kayda geçtiği vurgulandı.
Ev satılınca kira depozitosu kime kalır? Yargıtay'dan kritik emsal kararYARGITAY: GÖREVLİ MERCİ SULH HUKUK MAHKEMESİDİR
Adalet Bakanlığının başvurusunu inceleyen Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığın temelini analiz etti. Daire, davanın sigorta şirketinin halefiyet prensibi gereğince ödediği hasar bedelini kat maliklerinden rücuen tahsili amacıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali niteliğinde olduğunu kaydetti.
Binada kat mülkiyetinin kurulu olması sebebiyle olaya 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tatbik edilmesi gerektiği vurgulandı. Kanunun Ek 1’inci maddesinde yer alan "bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemelerinde çözümleneceği" kuralını hatırlatan Yargıtay, davaya bakmakla görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu teyit etti.
ARABULUCULUK ŞARTI 1 EYLÜL 2023 ÖNCESİ DAVALARI KAPSAMAZ
Yargıtay kararında arabuluculuğun yürürlük sürecine ilişkin detaylı bir inceleme yapıldı. 5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak kabul edilen 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na düzenlemeler eklendiği hatırlatıldı. Bu mevzuatla, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan tüm dava ve uyuşmazlıklarda arabulucuya gitmek zorunlu dava şartı haline getirildi.
Ancak bu yasal zorunluluğun başlangıç tarihi 1 Eylül 2023 olarak belirlendi. Yargıtay, uyuşmazlığa konu olan davanın ise 11 Ağustos 2022 tarihinde, yani söz konusu zorunluluğun yürürlüğe girmesinden yaklaşık bir yıl önce açıldığını saptadı. Dolayısıyla, açıldığı tarih itibarıyla arabuluculuk şartına tabi olmayan bir dava için bu gerekçeyle usulden ret kararı verilmesi mevzuata aykırı bulundu.
Ayrıca mahkemenin görev konusuna da açıklık getirildi. Görevle ilgili usul kurallarının kamu düzenine dair olduğu, taraflarca öne sürülmese bile mahkemelerce davanın her evresinde resen (kendiliğinden) dikkate alınması gerektiği belirtildi. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin olası bir görevsizlik durumunda dosyayı görevsizlik kararıyla kapatması gerekirken, yürürlükte olmayan bir dava şartı üzerinden usulden ret kararı vermesi kanuna aykırı görüldü.
KARAR KANUN YARARINA OY BİRLİĞİYLE BOZDU
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz başvurusunu yerinde bularak Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin kararını, sonuca etkili olmamak kaydıyla kanun yararına bozdu.
8 Haziran 2026 tarihinde oy birliğiyle alınan kararda, dosyanın bir örneğinin gereği yapılmak üzere Adalet Bakanlığına tevdi edilmesine hükmedildi
