Konut Kredilerinde Kriz

TCMB'nin yayımladığı Finansal İstikrar Raporu, konut sektöründeki güncel durum ve geleceğe dair önemli detayları içeriyor. Bireysel kredilere yönelik önlemler ve politika faiz artışları, tüketici kredilerinde büyümeyi zayıflattı. Bu durum, tüketim harcamalarının dengelenmesine ve cari işlemler dengesine olumlu katkı sağlıyor. Konut kredilerinde de benzer bir zayıf görünüm devam ediyor.

FAİZ ORANLARININ ETKİSİ

Rapora göre, konut kredisi kullanan kişi sayısı ılımlı şekilde azaldı. Mart 2024 itibarıyla borçlu sayısı 2 milyon kişiye düştü. Konut kredisi piyasasında faiz oranlarının yüksek seyri, ikinci veya daha fazla tapulu ev alacaklar için kredi değer oranının yüzde 75 azaltılması ve risk ağırlığının yüzde 35’ten yüzde 150’ye çıkarılması etkili oldu.

KREDİ HACMİ VE GSYİH ORANI

Toplam konut kredisi hacmi Mart 2024 itibarıyla 512 milyar TL’ye ulaştı. Bu rakam, GSYİH’ya oranla yüzde 1,5 seviyesinde. Konut kredilerinin GSYİH’ye oranları, tarihsel ortalamaların altında kalmaya devam ediyor. Türkiye’de konut fiyatlarındaki artış, konut alım gücünü düşürdü. Bu durum, konut kredisi kullanımını ve payını azalttı.

KREDİ TAKSİTLERİ VE HANE HALKI GELİRİ

Artan faiz oranları, konut fiyatlarının yüksek seyri ve kredi taksitleri ile hane halkı geliri arasındaki uyumsuzluk, konut kredisi kullanımını olumsuz etkiledi. Kamu bankalarının zayıf kredi iştahı da bu durumu pekiştirdi. 13 haftalık yıllıklandırılmış konut kredisi büyüme oranı negatif bölgeye geriledi. Konut satışları ağırlıklı olarak ipoteksiz satışlardan geldi.

TEMİNATLAR VE TGA ORANI

Bireysel kredi tahsili gecikmiş alacak oranları, geçmiş dönem ortalamalarının altında kaldı. Teminatlı yapıları ve kredi/değer oranı gibi kredi riskliliğini sınırlayan düzenlemeler, düşük TGA oranını sağladı. Konut kredilerindeki TGA oranları, yüzde 0,1 ile tarihsel ortalamanın altında seyretti.

KİRA ARTIŞI SINIRLAMASI SONA ERDİ

Kira artışında yüzde 25’lik zam sınırı 2 Temmuz’da sona erdi. Yeni dönemde kira artışı, 12 aylık TÜFE oranına göre belirlenecek. Temmuz ayı kira artış oranı, 12 aylık TÜFE verisinin yüzde 65,07 olmasının ardından yüzde 65,07 olarak uygulanacak.

Konut kredilerindeki en önemli sınırlayıcı etki, BDDK’nın Ağustos 2023’teki düzenlemesi oldu. Bu düzenlemeden geri adım atılmadığı sürece, yüksek faiz oranlarına rağmen konut kredisi kullanımı sınırlı kalacak. TCMB Başkanı Fatih Karahan'ın açıklamaları, yılın ikinci yarısında iç talepte daralma beklentisi nedeniyle düzenlemeden geri adım atılmayacağını gösteriyor. Kredi faizlerinin yüksek olduğu bugünler, konut fiyatlarının yarınlara kıyasla daha düşük olduğu bir dönem yaratıyor. Bu nedenle, nakit sermayesi olanlar alım yaparken, borçlanarak erişim zorlaşacak.

ÖRNEK KİRA ZAMMI HESAPLAMASI

- Mevcut Kira Bedeli: 15 bin TL
- Kira Artışı Yapılacak Ay: Temmuz 2024
- Artış Oranı: %65,07
- Kira Artış Tutarı: 9 bin 760 TL
- Aylık Yeni Kira Tutarı: 24 bin 760 TL

Bu gelişmeler, konut kredisi kullanımlarında ve ipotekli konut satışlarında zayıf görünümün devam edeceğini gösteriyor.