Milyonları ilgilendiren aidat zammı kapıda. Bunları bilmeniz şart

1- ZAM NASIL BELİRLENİYOR?

Yönetici ya da yönetim kurulları, aidat artışlarını genel kurulda yapılacak bütçe veya ek bütçe ile belirliyor. Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez, yönetim planında belirtilen tarihlerde toplanıyor; eğer tarih belirtilmemişse, genellikle yılın ilk ayında toplanılıyor.

Kurul, kat malikleri sayısının ve arsa paylarının çoğunluğuyla toplanır ve oy çokluğuyla zam oranını kararlaştırır. Bu toplantılara katılarak, zammın nasıl belirlendiğini görebilir ve itirazda bulunabilirsiniz. Ancak toplantılara katılımın düşük olması, az sayıda kişiyle zam kararlarının alınmasına yol açıyor. Çünkü ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar veriliyor.

Genel kurul toplantılarına ev sahipleri de katılabilirken kiracılar ancak ev sahibinden vekalet alırsa katılım sağlayabiliyor.

2- İTİRAZ HAKKI VAR MI?

Tüm malikler alınan zam kararına itiraz etme hakkına sahiptir. Toplantıya katılıp karşı oy kullanan her kat maliki, kararın alındığı tarihten itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayanlar ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Ayrıca genel kurul davetiyesi almayanlar da altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Ancak usulsüzlük olmadığını düşünüyorsanız ve sadece artış oranına itiraz etmek istiyorsanız, olağanüstü genel kurul talep etmeniz gerekir. 1/3 malik bir araya gelerek, yapılabilecek tasarruf tedbirlerini değerlendirebilir.

3- ÜST SINIR VAR MI?

Aidat rakamlarına veya yapılacak artışlara yönelik bir üst sınır bulunmamaktadır. Ancak kiracılar için bir istisna vardır: "Kiracı, ödediği kira bedelinin üzerindeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Örneğin, kira bedeli 6 bin TL, aidat ise 7 bin TL ise, 1.000 TL'lik farkı mal sahibi ödemekle sorumludur."

Sitelerde aidatların paylaşımı konusu sıkça tartışma yaratmaktadır. Örneğin, 2+1 daire ile 3+1 dairenin aynı aidatı ödemesi genellikle hakkaniyetli bulunmaz. Ancak bu konuda belirleyici olan, sitenin yönetim planıdır. Eğer yönetim planında aidatların eşit paylaşılacağı belirtilmişse bu uygulama geçerli olur. Böyle bir durumda, yönetim planının değiştirilmesi gereklidir.

Aksi bir karar olmadığı takdirde, aidat paylaşımı şu şekilde yapılır: Site veya apartman sakinleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi hizmetler için toplanacak aidatı eşit olarak paylaşır. Ayrıca, ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve bu giderler için toplanacak aidatlar ise arsa payı oranında dağıtılır ve sakinler bu giderlere katılmakla yükümlüdür.

4- HER GİDERDEN KİRACI MI SORUMLUDUR?

Site aidatlarını öderken birçok kişi, kalem kalem giderlere göz atmaz. Ancak kiracılar, bu giderleri inceleyerek aidat bedelini düşürebilirler. Sitelerde bütçeler, işletme ve yatırım bütçesi olarak ikiye ayrılır. Personel maaşları, ortak alan giderleri gibi günlük kullanım kaynaklı giderler işletme bütçesi kapsamında yer alır ve kiracılar bu giderlerden sorumludur. Ancak demirbaşlarda yapılacak büyük tadilatlar ve bakımlar, ev sahibinin sorumluluğundadır. Örneğin, asansör değiştirilmesi, yalıtım yapılması ya da işten ayrılan personele tazminat ödenmesi gibi giderler yatırım bütçesine dahil olur ve kiracıdan talep edilemez.

Bu da oldu: Bir bileti 2-3 emekli birlikte alabiliyor!

5- KULLANMADIĞIM HİZMETİ ÖDEMEK ZORUNDA MIYIM?

Kimi zaman site ya da apartman sakinleri, ‘Havuza girmiyorum neden ödeme yapıyorum?’ ‘Asansör kullanmıyorum bakımını ödemek istemiyorum’ gibi sitemlerde bulunuyor

Bu gerekçelerle aidata itiraz etmek mümkün değildir. Çünkü ortak giderlere katılmak, tüm sakinler için zorunludur ve kullanmamak kişisel bir tercihtir. Ancak sonradan eklenen, lüks veya bazı maliklerin kullanımına özel olan giderlere katılmak zorunlu değildir. Örneğin, site içinde bakıcılı bir bebek-çocuk bakım odası yapılması durumunda, çocuğu olmayan kat maliklerinin bu giderlere katılması gerekmemektedir.

Bununla birlikte, aidat ödemeyenler şu hususa dikkat etmelidir: Aidatlarını ödemeyenler hakkında, diğer kat maliklerinden herhangi biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi başlatılabilir. Ayrıca, ödemelerde gecikme yaşandığında, aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da talep edilebilir.

NE KADAR ZAM BEKLENİYOR?

Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı, asgari ücret artışının aidatlara yapılacak zam oranında belirleyici olacağını belirterek şu değerlendirmeyi yaptı: "Aidat artışı sitenin büyüklüğüne, ortak alan çeşitliliğine, istihdam edinilen personel sayısına, varsa bütçedeki borç ve alacaklara göre değişecek. Personel giderleri bütçenin yüzde 70’i, bunun yanında diğer giderlerde de enflasyon kaynaklı artışları düşünürsek 2025 aidat zammı için ‘asgari ücret artış oranı + yüzde 15’ beklenebilir."