Ortak tapuda sınır şartı: Satış iptali getirebilir!
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortak tapulu gayrimenkullerin satışında sıkça karşılaşılan ve hukuken "Şufa Hakkı" olarak adlandırılan öncelikli satın alma hakkına yönelik milyonları ilgilendiren bir karar verdi.
21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan karar, tarlalarda hak sahiplerine ait bölümlerin sınırları fiziksel olarak belirli değilse, yapılan satışların diğer ortaklar tarafından dava yoluyla geri alınabileceğine dikkat çekiyor.
ŞUFA (ÖN ALIM) HAKKI NEDİR?
Hukuki tanımıyla yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyette (hisseli tapu) herhangi bir paydaşın kendi payını dışarıdan üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkı tanıyan bir kısıtlamadır. Türk Medeni Kanunu'ndan doğan bu hak, arazinin bütünlüğünü korumayı hedefler.
SINIR ÇİZGİSİ YOKSA "KENDİ YERİM" SAVUNMASI GEÇERSİZ
Yüksek Mahkeme'nin önüne gelen dosyada; ortak tapulu bir tarlada payını satan bir kişi, diğer ortağının açtığı davaya karşı "Tarlada fiili taksim var, yani benim yerimin sınırı belliydi, o yüzden istediğime sattım" savunmasını yaptı.
Yerel mahkeme bu gerekçeyi kabul ederek davayı reddetti. Ancak Adalet Bakanlığı'nın "kanun yararına temyiz" talebiyle konu Yargıtay’a taşındı.
Bilirkişi incelemesinde tarlanın;
Boş ve ekilmemiş olduğu,
Hissedarlar arasında fiziksel bir sınır çizgisinin bulunmadığı,
Sınırları belirleyen herhangi bir hat veya kazık olmadığı tespit edildi.
DÜRÜST DAVRANMA KURALI VE FİİLİ TAKSİMAT
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kararında dürüstlük kuralına vurgu yaparak şu ayrımı yaptı: Eğer paydaşlar tarlayı kendi aralarında fiilen bölmüşlerse ve her biri kendi kısmını kullanıyorsa, bir paydaş kendi kullandığı yeri sattığında diğer paydaşın "ön alım hakkı" talep etmesi Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.
Ancak mahkeme, bilirkişi raporuna rağmen tarlada fiili bir bölünme varmış gibi karar verilmesini hatalı buldu. Kararda, "Dava konusu taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek karar verilmesi gerekirdi" denilerek yerel mahkemenin kararı bozuldu.
TARLA SAHİPLERİ NE YAPMALI?
Bu karar gösteriyor ki; hisseli bir arazide payınızı satmak istiyorsanız veya bir ortağınızın payını satmasını engellemek istiyorsanız tarladaki fiili kullanım sınırları hayati önem taşıyor.
Eğer sınırlarınız çit, tel veya ekili alanla ayrılmamışsa, yapılan her satış diğer ortakların dava açmasıyla bozulabilir ve o pay mahkeme kararıyla diğer ortağa geçebilir.
