Ev sahibi veya kiracısınız... Peki haklarınızı biliyor musunuz?

Medyada sıklıkla karşımıza çıkan ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmazlıklar, mahkemeye taşınır oldu. İster ev sahibi ister kiracı olunsun sahip olunan hakları bilmek önemli.
Türkiye’de son iki yılda ev kiralarındaki artış, rekor üzerine rekor kırıyor. Ev sahipleri için yasal artış oranı olarak yüzde 25 olarak belirlense de ev sahipleri kiracılarından daha yüksek oranda zam istemeye devam ediyor. Bu rekor artışlar, ev sahibi ve kiracıları karşı karşıya getiriyor.
Türkiye’nin emlak siteleri verilerine, BETAM ve OECD raporlarına göre 2022 nisan ayında yıllık ortalama cari kira artışı ülke genelinde yüzde 182,7 oldu. Kira artış oranının en yüksek olduğu il, kiraların 4 kattan fazla arttığı Antalya, artış oranının en düşük olduğu ilse yüzde 42,8 ile Van. Bir önceki yılın mayıs ayına göre ise, yıllık kira artışının en yüksek olduğu ilçe; İstanbul için Kağıthane, Ankara için Sincan, İzmir için ise Seferihisar ilçeleri.
Türkiye’nin büyük şehirlerinde ve sahil kesimlerinde baş edilmesi zor bir raddeye gelen kiralar nedeniyle, her iki taraf da farklı mağduriyetler yaşıyor. Özellikle tahliye ve rayiç belirleme davalarına konu olan haller merak ediliyor. Her iki tarafın da kanundan kaynaklanan haklarına bir bakalım:

Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramıyor.

Ev sahibi hukuken ne yapabilir, ne yapamaz?
Ev sahibi- kiracı hukuku Borçlar Kanunu’na tabidir. Bu noktada en sık karşımıza çıkan konu ev sahibinin kira sözleşme süresi sona ermeden sözleşmeyi feshetmek istemesi. Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesine göre, ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramıyor. 347’inci maddede “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” deniyor. Dolayısıyla bir yıllık kira sözleşmesine imza atmış ve o yılın sonuna gelmiş olsanız bile ev sahibi kiracıyı evden çıkaramaz. Kanuna göre mülk sahibinin süre bitmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı olmasa da kiracının hakkı baki kalıyor. Kiracı, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebiliyor. Kiracı tarafından, 15 gün önce bildirimde bulunulmazsa mülkün kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzuyor.
Ev sahibi, sözleşmenin üzerinden ancak 10 yıl geçmişse bildirimde bulunarak kira sözleşmesine son verebiliyor. 10 yılın sonunda ev sahibinin herhangi bir sebep göstermeye de ihtiyacı yok. Böyle bir durumda ev sahibi kiracıyı yasal olarak tahliye edebilmek için sözleşme bitiminin üç ay öncesinde kiracıya yazılı olarak tahliye bildirimi göndermesi gerekiyor. Ev sahibi, bu talepte bulunduğunda, kiracının tutacağı yeni ev için emlakçı komisyon ücretini veya nakliye ücretini ödemek zorunda. Alternatif olarak kiracının kira bedelinin farkını kiracıya ödeyebilir. Ev sahibinin bu ve diğer süreler içinde yapacağı her türlü bildirimin de yazılı olması gerekiyor.
Mülk sahibi, kanunun ona verdiği haklara dayanarak bazı hallerde, dava yoluna giderek kira sözleşmesini feshedebilir.

Dava açılması gereken durumlar neler?
Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerinin sona ermesi, bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde düzenleniyor. Yukarıdaki hususlarda bildirim yeterliyken aşağıdaki koşulların varlığı halinde dava yoluna başvurmak gerekiyor.
Borçlar Kanunu’nda kiracı lehine düzenlemeler söz konusu. Buna göre mülk sahibi kira sözleşmesini aşağıdaki durumlarda dava yoluna giderek feshedebilir.
- Mülk sahibinin kişisel ihtiyacı varsa, konut veya iş yerinin yeniden inşası, imar ve son olarak mülkün satılması halinde yeni malikin gereksinimi nedenlerine dayanılarak sözleşme dava yoluyla feshedilebilir. Ancak satış durumunda da eski ev sahibi değil, yeni ev sahibi kiracının evi tahliye etmesini isteyebilir. Buna göre yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kiracıya ihtar çekerek evin tahliyesi için altı ay süre tanır. Bu durumda kira sözleşmesi süresi hükümsüz olur. Yeni ev sahibinin ikamet edeceği başka evi yoksa kiracıya bir ay öncesinden tebligat verme şartıyla evin tahliyesini isteyebilir. Burada önemli olan konu, ev satılmadan önce eski ev sahibinin evi satacağı için kiracıyı evden çıkarmaya hakkı olmadığının bilinmesidir.
- Kira sözleşmesinde yazılı oran ne olursa olsun kira artışı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ancak beş yıl süre dolduktan sonra mal sahibi bölgedeki kira oranlarına göre dava açabilir. Kiracının oturduğu ev, 5 bin TL ise o bölgede evler ortalama 10 bin TL’ye kiralanıyorsa ev sahibi dava açabilir (Bu konunun detaylı halini aşağıda bulabilirsiniz). Hakimin kararına göre kira artış oranı belirlenir.
- Ev sahibi evini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğunda ise sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması ve davaya dayanak olan iddialarını kanıtlaması gerekir. Yargıtay ev sahibinin ihtiyacını, “Ev sahibinin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir” ifadesiyle tanımlıyor.
- Ev sahibi gerçekte ihtiyacı olmamasına veya evde tadilat yapmayacak olmasına rağmen bu gerekçelerle kiracıdan evi boşaltmasını isteyebilir. Ancak bu tek başına evin tahliyesi için yeterli olamaz. Kiracı bu durumda, ev sahibinden tahliye davası açmasını ve ihtiyacı olduğunu mahkeme önünde kanıtlamasını isteyebilir.
- Kiracı evi belli bir tarihte boşaltmak için yazılı olarak söz verdiği halde boşaltmazsa tahliye davası açılabilir. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesi imzalarken kiracının evi yazan tarihte boşaltmak zorunda olduğunu bilmesi gerekir.
- Kiracı kira bedelini en az iki kez ödemez ve ev sahibi kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunursa; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa da ev sahibi tahliye davası açabilir.
- Borçlar Kanunu’nun 315’nci maddesi gereğince kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan sonra kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, ev sahibi kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürenin aşılması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Kira bedelinde rayiç belirleme konusu
Şu anda konut kira artışlarında, devlet tarafından belirlenen yasal artış oranı yüzde 25. Bu düzenleme öncesinde, konut ve iş yeri için kira bedeli bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre oluşan değişim oranını geçmemek koşuluyla belirleniyordu. Artışlarda yaşanan anlaşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tespit davası açılarak kira bedeline mahkemenin karar vermesi istenebilir. Bu davayı kiracı da ev sahibi de açabilir. Kira tespit davası sonucunda hakim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir. Mahkeme, konutun bulunduğu bölge, konutun durumu, sözleşmenin şartları gibi hususları dikkate alıp bilirkişi raporu ışığında kira bedelini belirler. Yargıtay’ın kira tespit davalarındaki içtihadı, tüketici fiyat endeksi uygulamasının art arda üç yıl için uygulanabileceği, bu süreden sonra taraflar arasındaki kira bedelinde anlaşmazlık olması halinde kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerektiği yönünde.
Elbette her sözleşme kendi içinde özeldir. Her sözleşmede farklı farklı şartlar ve maddeler olabilir. Bu kontrol edilmeli.
Kira sözleşmesi ev sahibinin izni olmadan başkasına devredilemez.

Kiracı sözleşmesi bitmeden evden nasıl çıkabilir?
Kiracı hiçbir sebep göstermeden evden çıkabilir. Ancak bunun için de kiracının yerine getirmesi gereken bazı şartlar bulunur. Bu şartlar şöyle:
- Kiracı ev sahibine ihtar bildirgesi gönderip eğer kira borcu yoksa evden çıkış yapabilir.
- Ev sahibi, ne kadar sürede o evi kiraya verebilecekse kiracının o kadar süre evde kalması gerekebilir. Kiracının evden hemen çıkması gerekiyorsa evin kiraya verileceği süre için ev sahibine kira bedeli ödenebilir. Böyle bir ödemeden muaf olunması için erken ihtar verilebilir ya da evden çıkmadan önce yerine aynı şartları kabul edecek ve ev sahibinin de kabul edeceği başka bir kiracı bulunabilir.
- Kira sözleşmesi ev sahibinin izni olmadan başkasına devredilemez. Anlaşmalı bir şekilde ev sahibi ve yeni kiracı, yeni bir kira sözleşmesi imzalayabilir.