2000’li yıllarda gündelik hayatımızda en çok ne değişti diye sorulsa en popüler cevaplar arasında kuşkusuz Alışveriş Merkezleri (AVM) olurdu. Modern anlamda AVM’lerin Türkiye’deki ilk örneği 1988’de açılan Galleria olmuştu. O yıllar için büyük bir yenilik olarak tanıtılan Galleria Özallı yıllardaki değişimin simgesi oldu. Galleria’yı 1993 yılında açılan Akmerkez takip etti. Özel televizyon kanallarının açılması ve Televole türünden magazin programlarının yaygınlaşmasıyla Akmerkez sembolik bir mekana dönüştü. Magazin muhabirleri Akmerkez’de cirit atar, alışveriş yapmaya gelen ünlü isimleri görüntülerdi. Akmerkez, lüks dükkanları, Etiler’in orta yerindeki konumuyla tüm Türkiye’ye zenginliğin sembolü olarak resmedildi.

2000’ler AVM’lerin altın yılları oldu

Ancak AVM’ler denince altın yıllar olarak 2000’leri anmakta fayda var. Bunun hem küresel hem de ulusal ölçekte nedenleri bulunuyor. Küresel ölçekteki en önemli neden “Fast Fashion” ya da Türkçe ifadesiyle “Hızlı Moda” akımının dünyayı etkisi altına alması. Tekstil sektöründe maliyetlerin sert şekilde düşmesi ve endüstrinin pazarlama stratejisini değiştirmesiyle ürünler ucuzladı, hızla eskiyen, uzun süre giyilmeyen, hemen yenisi alınan bir tekstil akımı dünyayı etkisi altına aldı. Türkiye de bu akımdan en çok etkilenen ülkelerden biri oldu. Zara, Marks and Spencer, H&M, Mango gibi markalar, Türkiye’nin dört bir yanına mağazalar açtılar. Bu mağazaların bir arada bulunduğu AVM’ler ise hem perakende hem de inşaat sektörü için biçilmiş kaftandı.

AVM’lerdeki artışın ulusal ölçekteki önemli nedeni de Türkiye’deki bankacılık sektörünün gelişmesi oldu. 2000’lerde kontrol altına alınan enflasyon, bankacılara uzun vadeli tüketici kredileri dağıtma imkanı veriyordu. Daha önce 90’lı yıllarda çok yaygın olmayan bireysel kredi kartları ve ihtiyaç kredileri 2000’li yıllarda deyim yerindeyse ayağa düştü. Bankalar sokakta kredi kartı dağıtıyor, tek SMS’le ihtiyaç kredisi başvurusu yapılabiliyordu. BDDK’nin verilerine göre 2003 yılında 813 milyon dolar olan ihtiyaç kredisi hacmi, 2013 yılında 58 milyar 209 milyon dolara çıkmıştı. İhtiyaç kredileri dolar bazında 10 yılda 70 kat artmıştı.

2010’larda Türkiye, Dünya trendinden ayrıştı

AVM’ler AKP’li Türkiye ekonomisi için de can simidi gibiydi. 90’lı yılların sosyetik mekanı, yürüyen merdivenleri, ışıltılı vitrinleriyle hızla yaygınlaşıyor, Türkiye’deki değişimin simgesi oluyordu. Böylece bir rıza üretme mekanına dönüştü AVM’ler. Öte yandan inşaat sektörü için de son derece cazip bir yatırımdı. Önce iktidar olanağı kullanılarak bir arazi kapatılır, daha sonra bankadan çekilen krediyle proje finansmanı sağlanır, bu finansman bir taşerona verilerek AVM inşaatı kotarılır, daha sonra AVM’den toplanan kiralar banka kredisini öder. Hokus pokus! 10 yıl sonra cebinizden tek kuruş çıkmadan kentin en gözde binası sizin mülkünüz haline geliverir.

2000 yılında iki elin parmağını geçmeyen AVM’ler, GYODER* verilerine göre böylece 2007 yılında 145’e, 2008’de 189’a, 2009’da 207’ye, 2010’da 232’ye yükseldi. Koşulların olgunlaşması AVM sayısında hızla artışa neden oldu. “Bu yalnızca Türkiye’de değil, dünyada da yaşanan bir gelişmeydi” demek yanlış olmaz.

Ancak 2010’lu yıllarda Türkiye’de AVM sektörü bir inada dönüşmeye başlamıştı. E-Ticaret, internet olanaklarının cep telefonlarına kadar inmesiyle hızla gelişiyordu. Avrupa, bu trendi farkına vararak AVM yatırımlarında frene bastı. Fakat Türkiye’de sermayenin birikimi için inşaattan başka yol görünmüyordu. AVM’ler bir intihar koşusuna çıktı, eski küçük AVM’lerin yerini çok daha görkemli AVM’ler almaya başladı. Ev ve iş yeri dışındaki 3’üncü bir yaşam alanı olarak kurgulanmaya çalışıldı.

2011’e gelindiğinde AVM sayısı 264’e, 2012’de 296’ya, 2013’te 326’ya çıktı. 400 barajı ise 2017’de kırıldı. O yıl Türkiye’deki AVM sayısı 415’e yükselecekti.

Covid-19 ve e-ticaret AVM’leri değişime zorluyor

Dünyada AVM’ler giderek gözden düşerken Türkiye tam gaz AVM açmaya devam etti. Cushman and Wakefield’in raporuna göre 2018’de Avrupa’da en çok AVM açan ülke Türkiye oldu. 2018’de Avrupa’da 2,6 milyon metrekare genişliğinde AVM açıldı. Açılan AVM’lerin 525 bin metrekaresi Türkiye’deydi. O yıl Avrupa’da açılan her 5 metrekarelik AVM’nin 1 metrekaresi Türkiye’de açılmıştı.

Ancak makroekonomik göstergelerin kötüleşmesiyle birlikte AVM’lerde de durgunluk belirtileri baş göstermeye başladı. 2020’de yaşanan Covid-19 pandemisi ise sektöre büyük darbe vurdu. Tarihte ilk kez Türkiye’deki AVM sayısı 2020’de önceki yıla göre azaldı. 2019’da 454 olan sayı, 2020’de 447’ye geriledi.

Arap turistler de olmasa…

2021’e geldiğimizde Türkiye ağır bir ekonomik depresyonun pençesine düşmüştü. Türkler için AVM’ler ana fonksiyonu olan alışveriş özelliğini kaybederek gezilip görülecek mekanlara dönüştü. Tabii bir de poşetler dolusu kıyafetle AVM’yi gezen Arap turistlere imrenilen yerlere… Döviz kurlarının hızla yükselmesiyle birlikte 2000’li yılların fast fashion zincirleri Türkler için artık ulaşılması güç mağazalara evrildi. Turistler ise AVM’leri daha yoğun doldurmaya başladı.

Türkiye’nin ağır bir ekonomik bunalımın etkisi altında olduğu 2021’de inanır mısınız bilmem ama AVM sayısı da kiralanabilir alanı da arttı. GYODER verilerine göre 2020’de 447’ye düşen AVM sayısı 2021’de 453’e çıktı. 28 AVM de proje halinde tamamlanmayı bekliyor. AVM’lerin büyüklükleri de eskilere kıyasla artıyor. 453 AVM’nin toplam kiralanabilir alanı 13 milyon 969 bin metrekareyle rekor kırmış durumda. 2016 başından 2021 sonuna dek AVM’lerin kiralanabilir alanları 3 milyon 469 bin metre kare arttı. Yani 6 yılda 485 futbol sahası büyüklüğünde AVM açıldı.

2022: Lale Devri’nin sonu…

Fakat 2022 yılının başında sektöre ilişkin gelen veriler tabloyu karamsarlaştırıyor. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) verilerine göre Ocak ayında ziyaretçi sayısı Aralık ayına göre %8,7 azaldı. Şubat ayında da Ocak ayına göre %5,8 azaldı. Daha basit ifade edelim, Aralık ayında Türkiye’deki AVM’leri 100 kişi ziyaret ediyorsa bu sayı şubat ayında 86’ya düştü. Elimizde henüz mart ayı verileri yok ama sayının daha da düştüğünü ya da en azından artmadığını söylemek yanlış olmaz. Üstelik AVM’leri ziyaret edenlerin ne kadar alışveriş yaptığı ise şüpheli.

O halde önümüzdeki yılların sorularını şimdiden soralım; AVM yatırımlarına kaynak ayırmaya devam edecek miyiz? Birkaç yıl içinde batması beklenen AVM’leri ne yapacağız? Kentlerimiz kapısına kilit vurulmuş AVM’leri nasıl değerlendirecek? Ne olacak bu AVM’ler?