• Konut krizini durdurmanın yolu zengin dostu para politikasından vazgeçmektir.
• Konutta maliyet artışı ya da inşaattaki durgunluk, krizin ana nedeni değildir.
• Konut, tıpkı hisse senetleri gibi yatırım aracı olduğu sürece konut krizi dinmez.
• Konut krizinin devam etmesinin en ağır sonucu evsiz yaşlılar sorunu olacaktır.
• Ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan gerilim halk sınıflarının birbirine kırdırılmasıdır.

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın kira artış oranlarına yüzde 25’lik sınır koyulmasına ilişkin açıklamasıyla konut krizi boyut kazandı. Kira geliri sahibi kesimlerle kiracılar arasında sonu çoğunlukla mahkemede biten gerilimler yaşanıyor. Peki sorumluluk kimde? Ev sahibinde mi? Kiracıda mı? Bu yazıda bu soruyu cevaplayacağız. Bunu yaparken, çeşitli iddialara cevap vereceğiz.

İddia: Türkiye’de konut inşaatları durdu, piyasada ev kalmadı

Bu iddianın savunucularına göre Türkiye’de konut arzında son yıllarda yaşanan yavaşlama nedeniyle bir konut kıtlığı yaşanıyor. Kıtlığın yanına eşlik eden konut maliyetlerindeki artışla birlikte konut fiyatları yükseliyor. Bu iddianın sahipleri dayanaksız değil. Gerçekten de son 1-2 yıldır konut üretiminde yavaşlama yaşanıyor ve evet! Konut maliyetinde de artış var.

Fakat “konut kıtlığı vardır” demek gerçeği göstermiyor bize.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) yapı izin istatistikleri verileri bize yıllara göre kaç daireye ruhsat verildiğini gösteriyor. Buna göre 2002’den 2021’in sonuna kadar 13 milyon 222 bin yeni daireye yapı ruhsatı verilmiş. Aynı dönemde Türkiye nüfusu 65 milyondan 84 milyona çıkmış ve nüfusumuz 19 milyon artmış. Bu sayıya 7 milyonu bulduğu söylenen sığınmacıları da ekleyelim. 20 yıllık nüfus artışı 26 milyon eder.

Peki artan 26 milyonluk nüfusa 13 milyondan fazla daire yetmemiş mi? Bu hesaba göre yeni yapılan her eve 2 kişi yerleşse bile bir çok konut boşta kalabiliyor. O halde “konut kıtlığı vardır” demek pek doğru değil.

Denebilir ki, zaten önceden konut kıtlığı yoktu, son yıllarda baş gösterdi. O halde verilerde son 3 yıla odaklanalım.

2019’un başından 2021’in sonuna kadar 1 milyon 594 bin yeni daireye yapı ruhsatı verilmiş. Aynı dönemde nüfus artışı da 1 milyon 525 bin. Yani son 3 yılda artan nüfustaki her 1 kişiye 1’er daire düşecek kadar yapı ruhsatı dağıtılmış. O halde hangi kıtlıktan bahsediyoruz.

Bu kıtlıktan bahsedenler inşaat lobisidir. Gerçekten son 1 yılda inşaatta yaşanan maliyet artışı son derece yüksek. TÜİK’in inşaat maliyet endeksi verilerine göre maliyetler nisan ayında önceki yıla göre yüzde 101,6 oranında artmış görünüyor. Fakat bu maliyet artışı fiyatlara aynen yansımış. Çünkü Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi verilerine göre aynı dönemde yeni konutlar fiyat endeksi yüzde 102,2 oranında artmış. Maliyetler fiyata aynen yansıdığına göre karlılık oranları hemen hemen aynı kalmış demektir.

Maliyet de fiyat da artmış, peki satışlar düşmüş mü?

Öyle ya, fiyat bu kadar sert artıyorsa satışların düşmesi gerekir. O halde verilere bakalım; TÜİK’in konut satış istatistiklerine göre 2020’nin nisan ayında 42 bin 783 konut satılmış. Bu sayı 2021’in nisan ayında 95 bin 863’e yükselmiş. Bu yılın nisan ayında ise önceki 2 yılı da geride bırakarak konut satışı 133 bin 58 olmuş. Yani artan fiyatlara rağmen konut satışları önceki yıla göre yüzde 38, 2 yıl öncesine göre yüzde 211 oranında artmış. Sonuç şu; konut piyasasında bir durgunluk yaşanmıyor. Artan maliyetler karşısında küçük ölçekli müteahhitler zorlanıyor olabilir ancak inşaat sektöründe çarklar dönüyor.

İstihdam verileri de sektörün ciddi bir durgunluk yaşamadığını gösteriyor. TÜİK’in verilerine göre 2019’un ilk çeyreğinde inşaat sektöründe 1 milyon 510 bin kişi istihdam ediliyormuş, bu yılın ilk çeyreğinde bu sayı 1 milyon 622 bin olarak açıklanmış. İşler çok parlak olmayabilir ama “inşaatta çarklar durdu” demek de yanlış olur. Peki bu curcuna nedir? İnşaat lobisi böyle bir algı yaratarak, hükümet teşvikleri koparmak, inşaat arzına hız kazandırmak istiyor olabilir. Konut kıtlığı var diyenlerin niyetini okuyamam.

O halde halka yansıyan konut krizinin nedeni nedir?

Bu krizin temel nedeni, uygulanan para politikasıdır. TÜİK, önceki gün finansal yatırım araçlarının mayıs ayındaki getiri oranlarını açıkladı. Yıllık yüzde 70 tüketici enflasyonunun yaşandığı mayısta, enflasyona karşı yatırımcısının alım gücünü artıran yalnızca külçe altın ve Amerikan doları oldu. Onlar da 1 yıllık getiri oranları. Son 6 aya baktığımızda enflasyona karşı alım gücünüzü koruyabildiğiniz tek bir finansal araç yok sistemimizde.

Faiz indirimlerinin başladığı Eylül ayında, bankacılık sisteminin toplam kredi alacağı 3,88 trilyon liraymış. 9 ay sonra yani bu yılın Haziran ayında bu tutar 5,91 trilyon liraya yükselmiş. Sadece 9 ayda bankacılık sistemi aracılığıyla piyasaya 2 trilyon liraya yakın para enjekte edilmiş. Bu para piyasa mekanizmasının içinden geçip nereye akmış? Piyasaya para pompalanıyorsa, bunca paranın sahibi alım gücünü nasıl koruyor?

Bir kısmı yatırıma dönüşmüş olmalı, bir kısmı dış ticaret açığı kanalıyla yurt dışına gitmiştir. Peki ya geri kalan 1 trilyon lira? Altın, dolar, tahvil, bono, borsa? Veriler hiçbirinin enflasyon karşısında alım gücünü koruyamadığını ortaya koyuyor. Cevap belli, piyasaya enjekte edilen paranın önemli bir kısmı konut satışlarını finanse ediyor.

Akla, “bu faiz ortamında kim konut kredisi çekiyor da ev alıyor” gibi bir soru gelebilir. Ben, konut kredisiyle alınıyor demedim ki… Nisan ayında 133 bin 58 konut satışı gerçekleştiğini söylemiştim. Bu satışların 101 bin 28’i, peşin parayla gerçekleşmiş.

Yani, kirasını denkleştiremeyen milyonların ülkesinde, milyonerler peşin paraya alıyor konutları. Peki neden? Konut fiyatlarındaki artıştan rant elde edebilmek için. Sizce bu kişiler, günü geldiğinde hızlıca nakde dönüştürmek istedikleri evlerde, 5-10 bin TL’lik kira geliri için, evlerini kiralamaya yeltenir mi?

Cevap belli. Veriler de ortada. Türkiye’nin çok sayıda boş konutu var. Mevcut para politikasında ısrar edilirse, yeni konutların hepsi, konut yatırımcıları için yapılacak. Konut arzı, tıpkı hisse senetleri gibi değer görecek. Bu para politikasının en ağır sonucu, evsiz yaşlılar olacak.