Tarihte görülmemiş bir barınma krizine yol açan konut fiyat enflasyonu durmak bilmiyor. Merkez Bankası’nın endeksine göre Kasım ayında Türkiye genelinde fiyatlar ortalama yüzde 3.8 arttı.

Aynı ay TÜİK’in açıkladığı tüketici enflasyonu yüzde 2.9’du. Yani konut fiyatları enflasyonun üzerinde veya en az onun kadar artmaya devam etti. Konut fiyatlarındaki yıllık yüzde 174.3 artış, bağımsız iktisatçıların oluşturduğu ENAG’ın açıkladığı enflasyon oranının bile üzerinde.

2023 yılında konut fiyatları nereye gider? Aslında basit mantıkla düşününce halkın gelir seviyesi ile konut fiyatlarının geldiği nokta arasındaki uçurum nedeniyle satışların azalması gerektiği sonucunu çıkarmak mümkün.

Aralık ayı konut satış verisi bu beklentiyi doğrulamadı. Aralık’ta Türkiye genelinde 208 bin adet konut satıldı. Bu, kayıtlı tarihin en yüksek üçüncü aylık konut satış adediydi. Bununla birlikte Aralık satışı iyi bir gösterge değil, zira daha önceki aylardaki satışların bir kısmının tapu işlemi yıl sonuna kalabiliyor. Aslında emlak piyasasından yavaşlama işaretleri geliyor. Ama bu işaretlere göz atmadan önce konut fiyatlarındaki çılgın artışın nedenlerini anlayalım.

İktidarın düşük faiz politikası nedeniyle bankalardaki mevduat faizi geçen yıl enflasyonun çok altına inince, tasarruflarını korumak isteyen vatandaşlar gayrimenkule hücum etti. Böylece talepte büyük bir artış yaşandı.

Oysa aynı dönemde konut arzı azalıyordu. Müteahhitler geçen yıl, önceki dönemlere göre daha az bina inşa ettiler. Bunun da sebebi enflasyondu. Çimentoyu yarın dünkü fiyatın kaç katından alabileceklerini bilmiyorlardı. O nedenle yeni bina yapmak yerine durup beklemeyi tercih ettiler. Talep hızla artarken arz azalınca konut fiyatları patladı.

Bununla birlikte mantığımızın bize söylediği şeye, yani halkın çok büyük kısmının bu kadar yüksek fiyatlardan ev alamaması nedeniyle satışların yavaşladığına dair bazı taze işaretler var.

Emlak piyasasına dair bir veri şirketi olan Endeksa’nın kurucusu Görkem Öğüt’le konuştum. Endeksa’nın verileri, satılmayı bekleyen konut sayısında son aylarda belirgin bir artışa işaret ediyor.

Fiyatların roket gibi yükseldiği 2022’nin ilk yarısında satışa çıkarılan konutlar çok kısa süre içinde satılıyordu. Öyle ki, bahar aylarında ve yaz başında birçok bölgede satılık ev bulmak adeta imkansız hale gelmişti. Bu, talebin çok canlı olduğunun göstergesiydi.

Bu durum son birkaç ayda değişti. Satılamayan konut sayısı dikkat çekici şekilde arttı. İşte bu, konut piyasasında yavaşlamanın habercisi. Görkem Öğüt, buna bağlı olarak konut fiyatlarının artış hızının önümüzdeki aylarda yavaşlamasını bekliyor. Öngörüsü, ortalama fiyatların bu yıl enflasyon kadar artacağı, fiyatların çok yükseldiği bazı semtler ve bölgelerde ise yer yer gerilemeler yaşanacağı yönünde.

Tabii eğer ikinci el konuta yönelik, herhangi bir kriteri, sınırı olmayan yeni bir faiz kampanyası başlamazsa!

Endeksa verileri, konut piyasasında çok ilginç bir eğilimi de gözler önüne seriyor: Geçen yıl fiyatlar en çok şehir merkezinde bulunan uygun fiyatlı semtlerde artmış. İstanbul’da fiyatların geçen yıl en çok arttığı ilçeler Beyoğlu ve Şişli. Bu ilçelerde ortalama fiyatlar Kadıköy, Beşiktaş gibi ilçelere oranla daha ucuz olduğu için talep buralara yönelmiş. Sonuç: Bu semtlerde fiyatlar geçen yıl yüzde 250-300 oranında arttı. Diğer kentlerde de benzeri bir durum var.

Fiyatların akıl almaz seviyelere gelmesi konut piyasasının hızını kesmiş gibi görünüyor. Ancak nominal olmasa bile reel gerileme için (Yani fiyatların enflasyondan az artması için) konut arzında artış şart. Bunun da yolu enflasyonla gerçek bir mücadeleden ve Türkiye’de ekonomik ve siyasi istikrarın sağlanmasından geçiyor.