Miras kalan ev ve arsalarda yeni karar! Taşınmazlar nasıl satılacak?
Miras kalan gayrimenkullerin satış usulü değişti. Yeni düzenlemeyle ilk ihale yalnızca mirasçılar arasında ve yüzde 100 değer üzerinden yapılacak. Süreç resmen yürürlüğe girdi.
Miras yoluyla intikal eden konut, arsa ve tarla gibi taşınmazların satışı ile ortaklığın giderilmesi davalarında yeni bir yasal süreç uygulanmaya başlandı. 12. Yargı Paketi kapsamında İcra İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklikle, miras kalan gayrimenkullerin satış usulü yeniden belirlendi. Yeni sistem, aile yadigarı taşınmazların satışında ilk ihaleyi doğrudan mirasçılara tahsis ediyor.
YENİ DÜZENLEME NELERİ KAPSIYOR?
Sabah'tan Betül Alakent'in haberine göre yapılan kanun değişikliğiyle birlikte, miras kalan ev, arsa ve tarla gibi taşınmazların satışı için açılacak ilk ihalede öncelik hakkı mirasçılara verildi. Taşınmazın ilk açık artırmasına akrabalar dahil olmak üzere üçüncü şahıslar katılamayacak; ihale yalnızca mirasçı aile üyeleri arasında gerçekleştirilecek.
İLK ARTIRMADA SATIŞ BEDELİ NASIL BELİRLENECEK?
Mirasçılar arasında yapılacak birinci artırmada teklif şartları şu şekilde uygulanacak:
| İlk Artırmada Satış Bedeli ve Teklif Şartları | |
|---|---|
| Asgari Teklif Oranı | Taşınmazın eksper tarafından belirlenen muhammen (takdir edilen) kıymetinin %100'ü. |
| Zorunlu Ek Masraflar | Teklif bedeline ek olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarının karşılanması zorunludur. |
| Sistemin Amacı | Taşınmazı almak isteyen mirasçı payları tam değerinden öder; mülk birinci artırmada asla değerinin altında satılamaz. |
MUHAMMEN BEDEL NASIL HESAPLANACAK?
Taşınmazın muhammen bedeli bağımsız eksperler (bilirkişiler) tarafından tespit edilecek. Bu değerleme ile mülklerin piyasa değerinin altında satılmasının ve tarafların hak kaybına uğramasının önüne geçilmesi hedefleniyor.
| Muhammen Bedel ve Değerleme Süreci | |
|---|---|
| Değerlemeyi Yapan | Bağımsız eksperler (Bilirkişiler). |
| Temel Hedef | Mülklerin piyasa değerinin altında satılmasını önlemek ve mirasçıların hak kaybına uğramasını engellemek. |
İLK İHALEDE SATIŞ YAPILAMAZSA NE OLACAK?
Birinci artırmada mirasçılardan alıcı çıkmaması veya aranan asgari teklif şartlarının sağlanamaması durumunda ikinci artırma aşamasına geçilecek:
| İkinci Artırma Süreci ve Satış Şartları | |
|---|---|
| Geçiş Şartı | İlk artırmada mirasçılardan alıcı çıkmaması veya asgari teklif şartlarının sağlanamaması. |
| Katılım Durumu | Genel katılıma açık (üçüncü kişiler ve herkes katılabilir). |
| Asgari Teklif Tutarı | Muhammen kıymetin %50'si veya satış isteyene rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi yüksekse o tutar. |
| Ek Masraflar | Teklif tutarına ek olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarının karşılanması zorunludur. |
İHALENİN SADECE MİRASÇILAR ARASINDA YAPILMASI İÇİN ARANAN ŞARTLAR
Satışın dışarıya kapatılarak yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilmesi için şu iki şartın bir arada bulunması gerekiyor:
| İhalenin Sadece Mirasçılar Arasında Yapılması İçin Aranan 2 Temel Şart | |
|---|---|
| 1. Şart (İktisap Yolu) | Tüm maliklerin söz konusu taşınmazı yalnızca miras yoluyla edinmiş olması gerekir. |
| 2. Şart (Hisse Durumu) | Mirasçılar haricinde herhangi bir üçüncü kişinin mülkiyette hissesinin bulunmaması şarttır. |
MİRASÇILARDAN BİRİ HİSSESİNİ SATMIŞSA SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Mirasçılardan birinin kendi payını mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye devretmesi veya satması halinde kapalı ihale şartı bozulacak. Bu durumda satış, ilk ihaleden itibaren doğrudan üçüncü kişilerin de katılımına açık olarak yürütülecek.
TAŞINMAZI ALMAK İSTEYEN MİRASÇILARIN YAPMASI GEREKENLER
Miras kalan taşınmazı birinci artırmada bünyesine katmak isteyen mirasçıların şu adımları izlemesi gerekiyor:
| Taşınmazı Almak İsteyen Mirasçıların İzlemesi Gereken Adımlar | |
|---|---|
| 1. Rapor İncelemesi | Taşınmaz için hazırlanan kıymet takdiri raporunu detaylıca incelemek. |
| 2. Finansman Hazırlığı | Muhammen bedelin tamamını (%100) ve hesaplanan tüm masrafları karşılayacak bütçeyi önceden hazır etmek. |
| 3. İlan Takibi | İlgili icra dairesi veya satış memurluğunun yayımlayacağı resmi satış ilanını düzenli takip etmek. |
YENİ DÜZENLEME YÜRÜRLÜĞE GİRDİ Mİ?
Düzenleme, Resmî Gazete'de 31 Temmuz tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girdi.
| Yürürlük Tarihi ve Dosyalara Uygulanma Usulü | |
|---|---|
| Yürürlük Tarihi | Düzenleme, Resmî Gazete'de 31 Temmuz tarihinde yayımlanarak resmen yürürlüğe girdi. |
| Eski İlanlar | 31 Temmuz'dan önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski kanun hükümleri uygulanmaya devam edecek. |
| Yeni İlanlar | 31 Temmuz'dan sonra ilanı yapılacak satışlarda mirasçılar arası kapalı ilk artırma usulü zorunlu olacak. |
| Kritik Unsur | Devam eden davalarda hangi usulün uygulanacağını belirleyen tek kriter satış ilanının yayımlandığı tarihtir. |
KARŞILAŞTIRMA: ESKİ SİSTEM İLE YENİ SİSTEM ARASINDAKİ FARKLAR
| Kriter | Eski Sistem | Yeni Sistem |
|---|---|---|
| Birinci İhaleye Katılım | Şartları sağlayan tüm üçüncü kişilere açık. | Yalnızca mülkiyeti miras yoluyla alan mirasçılara açık. |
| İlk İhale Başlangıç Bedeli | Muhammen bedelin %50'si + masraflar. | Muhammen bedelin %100'ü + masraflar. |
| İkinci İhale Şartları | Muhammen bedelin %50'si üzerinden herkese açık. | İlk ihalede alıcı çıkmazsa muhammen bedelin %50'si üzerinden herkese açık. |
| Temel Amaç | Hızlı tasfiye ve genel açık artırma. | Mülkün aile içinde kalması ve gerçek değerinde tasfiyesi. |
