İstanbul'da Eyüpsultan ilçesinde 2019 yılında ev kiralayan bir kişi, 2021 yılında kira bedelini yıllık yasal artış oranı üzerinden güncelledi. Ev sahibi ise kiracının yaptığı bu artışın, taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal taşınmazların kira rayiç bedellerinin altında kaldığını belirtti. Olay, yargıya taşındı. Yerel mahkeme ev sahibinin kira uyarlama artışı başvurusunu reddetti.
Haberglobal'den Sibel Gülersöyler'in haberine göre, bu karar üzerine ev sahibi davayı istinafa taşıdı. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararına katılmayarak uyarlama davasının şartlarının incelenmesini, uyarlama istenen taşınmazın mevcut durumunun dikkate alınması gerektiği kararını verdi. Kararın devamında ise kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hüküm kurulması gerektiğini ifade etti.
5 YIL DETAYI
Kararı değerlendiren Gayrimenkul Hukukçusu Avukat Sinan Keskin, halihazırda ev sahiplerinin kiralarının mevcut ekonomik koşullara ve çevre rayiçlerine göre düşük kaldığına dikkat çekerek, 5 yılın dolmasının ardından kiralarının yükseltilmesi için kira tespit davası açabildikleri bilgisini paylaştı.
KİRA SINIRI AŞILABİLİR Mİ?
Kira uyarlama davasının kira tespit davasından en önemli farkını da Keskin, şu sözlerle anlattı:
"Kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması için 5 yılı beklemeksizin her zaman açılabilmesi. Örneğin; kiracı sözleşmenin 2. yılında 3 bin TL kira ödüyorsa bunun uyarlama davası sonucunda piyasa rayiç bedeli 25 bin TL ise bu rakama yükseltilmesi mümkün olabilecektir. Yine uyarlama davasının şartları varsa ve mahkemece kabulü halinde, bu durumda yüzde 25'lik kira sınırının aşılması söz konusu olabilecektir."
Keskin, değerlendirmesini ise şu şekilde noktaladı:
"İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, kira uyarlamasına ilişkin açılan bir davada mahkemenin ret kararı vermesini doğru bulmuyor, uyarlama davasının şartlarının incelenmesini, bilirkişi heyetinden rapor alınmasını, uyarlama ile ilgili tüm hususlar değerlendirdikten sonra bir karar verilmesi gerekli olduğunu söylemektedir. Dolayısıyla, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, ev sahibi için kira tespit davasında öngörülen beş yıllık sürecin dolmasını beklemeden, kira uyarlama davasının önünü açtığını söyleyebiliriz."
Avukat Hadi Dündar, kira sözleşmesinde tarafların karşılıklı olarak kira artışını ve dönemini belirleyeceğini ve bu sözleşmelerin yıllık olduğunu ve her yıl TÜFE oranına göre yenilendiğinin altını çiziyor. Dündar, yüzde 25 sınırından fazla ödeme yapan kiracının ise geriye dönük alacak davası açabileceğine dikkat çekiyor.
Dündar, "Bu dava geriye dönük beş yılı inceler. Mahkeme bilirkişi yardımıyla hesaplama yapar, hangi yıl ne kadar ödenmesi gerektiğini çıkartır. Fazla bir ödeme varsa kiracıya verilmesi için karar verir, aynı şey ev sahibi için de geçerli, kiracı kirayı artırmıyor ya da belirlenen TÜFE'ye göre az artırıyor ise ev sahibi kiracıya alacak davası açabilir" ifadelerini kullandı.