Kiralar Uçtu, Yaya Trafiği Üç Caddede Toplandı

Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield TR International, İstanbul'un Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi'ni içeren "İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu"nun 10'uncusunu yayımladı.

Rapora göre, 2023 yılında, yeni kiralamaların çoğunlukta olduğu bir yıl olarak belirlendi. Bu yıl içerisinde, kentsel dönüşüm sürecinde olan mağazaların %39'u, boş olan mağazaların ise %40'ı kiralandı. 2022 yılında 3 ana cadde üzerinde gerçekleşen kiralama işlemleri adedi 51 iken, 2023 yılında bu rakam 67'ye yükseldi. İstiklal Caddesi'nde 18, Bağdat Caddesi'nde 21 ve Nişantaşı Bölgesi'nde 28 adet kiralama işlemi gerçekleştirildi.

Rapor, 2023 yılının ilk çeyreğinde yaşanan depremin ardından artış gösteren restorasyon ve kentsel dönüşüm hareketinin, mağazaların yer değiştirme faaliyetlerini ve kiralardaki artışları etkileyerek, 3 ana alışveriş caddesindeki kiralama dinamiklerini yakından etkilediğini belirtti.

Raporda, 3 ana cadde üzerindeki yüksek talep, sınırlı arz ve yüksek doluluk oranlarının kira fiyatlarını yükselttiği ve bu durumun özellikle yeme-içme sektöründeki mağazaların caddeyle bağlantılı ara sokaklara yayılmasıyla sonuçlandığı vurgulandı. Bu durumun Nişantaşı Bölgesi ve İstiklal Caddesi'nde işlem sayısının artmasına rağmen ortalama kiralanan alan büyüklüğünün azalmasına sebep olduğu belirtildi. Toplam kiralanabilir alanda metrekare bazında düşüşler yaşandığına da değinilen raporda, örneğin Nişantaşı Bölgesi'nde kiralama işlem adedinin 2022'ye göre %27 artmasına rağmen, markaların daha küçük metrekareli alanlara yöneldiği gözlemlendiği ifade edildi.

Rapora göre, İstiklal Caddesi'nde gerçekleşen kiralama işlemlerinde 2022'ye göre adet bazında %157'lik bir artış yaşanırken, metrekare bazında ise %100'lük bir artış görüldü. Ancak, kiralanan ortalama alan büyüklüğü 2022 yılına kıyasla azalarak 319 metrekareye düştü. İstiklal Caddesi'nde, bu azalışa rağmen hala büyük metrekareli işlemlerin gerçekleşmeye devam ettiği belirtildi.

Deprem sonrasında başlayan restorasyon ve kentsel dönüşüm çalışmalarının, özellikle Bağdat Caddesi'nde geçen yıla göre artarak dikkat çektiğini gösteren rapora göre, özellikle caddenin uç kesimlerinde bulunan inşaat halindeki binalarda 2022'ye kıyasla metrekare bazında artış yaşandı. Böylece, Bağdat Caddesi'nde kiralama işlemi adet bazında %4.54 düşüş kaydedilirken (22 adetten 21'e), kiralanan ortalama alan büyüklüğü geçen seneye göre artarak 230 metrekareye yükseldi. Cadde üzerindeki arz kısıtlılığı nedeniyle kiralama işlemlerinde azalma yaşanırken, mağazalar daha büyük metrekareli alanları tercih etti.

EN FAZLA YABANCI MARKA BAĞDAT CADDESİNDE

Bağdat Caddesi’nin dönüşüm sayesinde yarattığı potansiyel, son yıllarda Cadde’ye giren dünya markaları ve deneyim mağazalarıyla birlikte düşünüldüğünde yabancı marka ilgisi açısından dikkat çekici oldu. 2022 yılında olduğu gibi 2023 yılında da en fazla yabancı marka oranının yüzde 21 ile Bağdat Caddesi’nde olduğu kaydedildi.

Rapora göre, Bağdat Caddesi'ni %16 ile İstiklal Caddesi ve %15 ile Nişantaşı Bölgesi takip etti. Yerel markaların pazarın %82.5'ini oluşturarak ağırlığını koruduğu belirtildi.

2023 yılında, yeni kiralama işlemlerinin %30'unun giyim ve ayakkabı kategorisinde gerçekleştiği vurgulandı. Bu kategoriyi %27 ile yeme-içme kategorisi izledi.

HAFTASONU EN ÇOK TERCİH EDİLEN YAYA CADDESİ İSTİKLAL CADDESİ

Rapora göre, 2023 yılında hafta sonu en çok ziyaret edilen alışveriş caddesi günde 313 bin kişiyle İstiklal Caddesi olurken, onu 130 bin kişiyle Bağdat Caddesi ve 96 bin kişiyle Nişantaşı Bölgesi izledi. İstiklal Caddesi aynı günlük ziyaretçi sayısıyla 2022 yılına göre yüzde 37 artış göstererek hafta sonunda yaya hareketliliğinde yükseliş elde eden tek alışveriş caddesi oldu.

Hafta içi en çok ziyaret edilen cadde, günde 207 bin kişiyle yine İstiklal Caddesi olurken, hafta içi yaya hareketliliğinin geçen yıla kıyasla tek yükseldiği cadde ise bu kez yüzde 35 ile Bağdat Caddesi oldu. Hafta içi günlük ziyaretçi sayılarında İstiklal Caddesi’ni 144 bin kişiyle Bağdat Caddesi, 82 bin kişi ile Nişantaşı izledi.

Raporda, mobil uygulamalardan sağlanan konum verilerini makine öğrenimi ve veri füzyonu yöntemleriyle işleyip kullanıcılara sunan teknoloji şirketi ARCANOR tarafından sağlanan ve ilk kez 2022 yılı raporunda yayınlanan ‘Yaya Trafiği Aylık Trendi’ verisinin, bu kez 2023 yılı dijital ayak izi verileriyle yayınlandığı belirtildi.

Buna göre, 2023 yılının ilk yarısında devam eden soğuk hava koşulları nedeniyle İstiklal Caddesi’nin yaya trafiği aylık ortalama 4.85 milyon kişinin altında seyrettiği ifade edildi. Ancak, Temmuz-Kasım ayları arasında bu rakamın 2 katından fazla artarak aylık yaklaşık 11.32 milyon kişiye ulaştığı belirtildi. Bağdat Caddesi'nde genel ortalamada aylık ziyaretçi sayısının yaklaşık 4.21 milyon kişi olduğu, Nişantaşı Bölgesi'nde ise bu rakamın 2.24 milyon kişi olarak kaydedildiği açıklandı.

Rapor verilerine göre, İstiklal Caddesi üzerinde 2023 yılında boş mağaza sayısının 8'den 12'ye yükselmesine rağmen, alan büyüklüğüne göre boşluk oranı %3 seviyesinde sabit kaldı. Bağdat Caddesi'nde ise bir önceki yıl %11 olan boşluk oranı, bu yıl %4'e gerileyerek azaldı. Boş mağaza sayısı bir önceki yıldan 16 adetten 7'ye düşen Bağdat Caddesi, son 5 yıldır düzenli olarak azalan boş mağaza sayısıyla öne çıktı. Markaların caddenin etkisinin sürdüğü ara sokaklara da yayılmasıyla kiralama işlemlerini gerçekleştirmesinin nedeni olarak bu eğilim gösterildi. Nişantaşı Bölgesi'nin toplam arzı bir önceki yıla kıyasla değişiklik göstermezken, boş mağaza sayısı ve boşluk oranında azalma meydana geldiği raporda belirtildi.

ABDİ İPEKÇİ AVRUPA İLE YARIŞIYOR

Arzın kısıtlılığı ve perakende pazarındaki talep artışıyla İstanbul'un ana caddeleri, birincil kira seviyesinde dolar bazında geçen yılın aynı dönemine göre %66.7 oranında ciddi bir artış kaydetti. Nişantaşı Bölgesi’nde ise Abdi İpekçi Caddesi 2023 yılında ilk kez, 13 yıldır en pahalı cadde unvanına sahip olan İstiklal Caddesi’nin yerini alarak tekrar en pahalı cadde oldu.

2023 yılının son çeyreği verilerine göre, Abdi İpekçi Caddesi aylık metrekare başına 250 dolarlık kirasıyla Amsterdam, Prag ve Helsinki’nin en lüks caddelerini geride bıraktı. Onu 220 dolarlık kira ile İstiklal Caddesi ve 150 dolarlık kira ile Bağdat Caddesi izledi. Yıllık kira büyümeleri ise Abdi İpekçi Caddesi’nde %100, İstiklal Caddesi’nde %46.7, Bağdat Caddesi’nde ise %25 olarak gerçekleşti.

Raporda, 2023 yılında restorasyon ve kentsel dönüşüm çalışmalarının geçen yıla göre artmasının perakende sektörüne olumlu etkilerinin beklendiği belirtildi. Alışveriş caddelerindeki perakende eğilimleri ve dinamikleri yansıtılırken, binaların kentsel dönüşüme girmesi, dönüşümde olan binaların arza dahil olması ve mağazaların yer değiştirme faaliyetleri gibi 2023 yılında etkili olan önemli parametrelerin dikkate alındığı vurgulandı.

Raporda, 3 ana caddeye bakıldığında, tüketici beklentilerini analiz eden ve teknoloji entegrasyonuyla şekillenen etkin perakende yöntemleriyle ön plana çıkan markaların arttığı belirtildi. "Gelecek yıllarda, teknolojinin fiziksel mağazacılığa entegrasyonuyla deneyim mağazacılığı kavramının daha da yaygınlaşacağı ve cadde mağazacılığına olan yüksek talebin artarak devam edeceği öngörülüyor" ifadesine yer verildi.