İki yıldır devam eden konut kiralarındaki yüzde 25'lik artış sınırı, 1 Temmuz itibarıyla sona erecek. Bu tarihten itibaren kiralarda, sözleşme yenileme dönemi gelen kiracılar için artış oranı son 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artışıyla sınırlı olacak.
Ev sahipleri yılda bir kez zam yapma hakkına sahip olacak, ancak TÜFE'nin üzerinde bir artış yapmaları yasaklanacak. Yeni düzenleme, ev sahiplerine enflasyon karşısında gelirlerini koruma imkanı tanırken, kiracılar arasında tedirginlik yarattı.
MAHKEME KARARLARI VE KİRA BEDELLERİ
İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, "Yüzde 25'lik zam sınırı kalkması, ev sahiplerinin keyfi zam yapabileceği anlamına gelmez. Borçlar Kanunu'na göre, ev sahipleri yılda bir kez, sözleşme yenileme döneminde zam yapabilir. Kiraya zam oranı da, TÜFE kadar olabilir. Ev sahiplerinin TÜFE'nin üzerinde zam yapma hakkı yasal olarak mevcut değil" şeklinde konuştu.
Tarafların anlaşamadığını takdirde, ev sahibinin dava açabileceğini ifade eden Akdoğan, "Mahkeme o bölgedeki rayiç bedel kadar ya da rayiç bedelin yüzde 10-15 altında bir kira fiyatı belirler. Mahkeme, eski kiracılar için rayiç bedelin altında bir ücret belirliyor genelde" diye konuştu.
KİRACI KORUMA VE SOSYAL KONUT POLİTİKALARI
İstanbul Emlak Brokerleri Kooperatifi Başkanı Ulvi Özcan, "Kiracıyı korumaya yönelik ortaya çıkan yüzde 25 zam sınırı uygulaması doğru bir adımdı. Ancak bu düzenlemenin başarılı olabilmesi için daha fazla planlama ve çözüm gerekiyordu.Yapılmadı. Yapılmayınca da yüzde 25 sınırı etkili olmadı, arkasından dolanıldı." ifadelerini kullandı.
Özcan, "Arz-talep dengesini sağlamak için sağlıklı konut üretimi yapılmalı, dezavantajlı gruplar için sosyal konutlar inşa edilmelidir. Yeni vergi düzenlemeleri de bu süreçte önemli bir adım olabilir" şeklinde ekledi.
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa ise, düzenlemenin sona ermesinin konut piyasasını doğrudan etkilemeyeceğini belirtti. Aşa zam sınırı uygulamasının başarılı olmadığını kaydederek, "Uygulamanın sona ermesi, kiralık konutlarda fiyat artışına yol açmaz, ancak kiraların çoğalmasına neden olabilir" diye konuştu.
Avukat Ece Değer Kalyoncu, "Kiracılar, TÜFE'ye göre yapılan zamı kabul etmeme hakkına sahiptir. Bu durumda 'Kira Uyarlama Davası' açabilirler. Öngörülemeyen olağanüstü durumlarda ise mahkemeden kiranın uyarlanmasını talep edebilirler" dedi.
Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum yaşanması halinde uyarlama davası açılması mümkün olduğunu belirten Kalyoncu, "Ev sahipleri, TÜFE oranına uygun şekilde zam yaptığı halde kiracının kira ödeme yapmaması durumunda, kiracının tahliyesini dava yolu ile talep edebileceği gibi icra yolu ile de talep edebilir.
İcra yolunda borçluya alacak ve tahliye talepli ödeme emri gönderilecek olup, eğer kiracı 7 gün içerisinde itirazda bulunmazsa; 30 gün içerisinde borcunu ödemezse taşınmazdan icra müdürlüğü kanalı ile tahliye edilecektir."
KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENECEK?
Uygulamanın sona ermesiyle birlikte kiralarda yeniden tüketici enflasyonu (TÜFE) belirleyici olacak. Kira artış oranı, on iki aylık ortalama enflasyona göre belirleniyor.
Bu çerçevede ev sahipleri ile kiracılar, zam belirleme döneminde 12 aylık ortalama enflasyonu dikkate alacak. Temmuz ayının kira artış oranı haziran enflasyon rakamları ile netleşecek. Haziran ayı enflasyon verileri 3 Temmuz 2024 Çarşamba günü saat 10.00'da açıklanacak.
Haziran ayı kira zam tavanı mayıs enflasyonu ile belli oldu. Mayıs ayında 12 aylık ortalama enflasyon yüzde 62,51 oldu. Buna göre kontrat süresi dolan iş yeri sahipleri, kiraları için yüzde 62,51 oranında zam yapabildi.
Yüzde 25 zam sınırı halen uygulandığı için söz konusu oran konut kiralarında geçerli olmadı.
Uzmanlara göre zam sınırı uygulamasının kalkması ile kira piyasası normalleşme başlayacak. Kontratların normale dönmeye başlayacağını belirten uzmanlar, fiyatların bir süre sabitlenmesi ve enflasyonun gerilemesiyle kiralarda reel anlamda düşüş olabileceğini ifade etti.
EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYE ETME DURUMLARI
Kira Uyarlaması Davası: Konutun kirası çevre evlere oranla belirgin şekilde düşük ise, ev sahibi kira uyarlaması davası açarak yeni kira bedelini belirlemeye çalışabilir. Kiracı yeni belirlenen kira bedelini kabul etmezse, ev sahibi tahliye sürecini başlatabilir.
Sözleşme Yenilememe: Ev sahibi, kiracısının sözleşmesini 11. yılın sonunda yenilemeyebilir.
Sözleşme Maddelerinin İhlali: Kiralama sözleşmesinde belirtilen maddelerden herhangi birinin ihlal edilmesi durumunda ev sahibi kiracısını çıkartabilir.
Aile İhtiyacı veya Tadilat/Satış: Ev sahibinin birinci dereceden akrabasının konuta ihtiyacı olması veya konutun tadilata alınması veya satılması durumunda kiracı tahliye edilebilir.
Ödenmemiş Kira ve İhtar Süreci: Kiracının ödenmemiş kira borcu olduğunda, ev sahibi ihtarname çekebilir. Kiracı 30 günlük ihtar süresi içinde kira borcunu ödemezse, sözleşmeyi feshedebilir.
Diğer Durumlar: Kiracının aynı kent içinde ailesinin başka bir evi olması ve kiracının tahliye taahhüdü imzalaması, ev sahibi ve kiracı arasında açılan ceza davası, kiracının oturduğu konuta zarar veren davranışlar gibi durumlar ev sahibinin kiracısını tahliye etme hakkını doğurabilir.