Bankalardan sıcak para sağlayamayarak kredi kullanamayan şirketlerin nakit akışında yaşadıkları problemler sonrasında çok sayıda firma mahkemelere başvurarak geçici bir koruma yöntemi olarak konkordato taleplerinde bulunmaya başladı.
İSTANBUL’UN DÖNÜŞÜMÜ TEHLİKEYE GİRER
Hukukçu Mustafa Zafer, ilk sekiz aylık konkordato istatistiklerini değerlendirdi. Zafer, "2024 Ocak-Ağustos Döneminde 1000 civarında borçlu konkordato talebinde bulunmak adına mahkemelere başvuru yaptı ve 982 firma geçici mühlet kararı aldı. Konkordato talebinde bulunan şirketlerin sektörleri incelendiğinde ise ön planda inşaat firmalarının olduğu görülmüştür. 8 Aylık dönemde konkordato başvurusunda bulunan firmaların yaklaşık yarısına yakın 401 firmanın inşaat sektöründe faaliyette bulunması dikkat çekici. Ülkemizin deprem kuşağında yer alması ve başta Marmara Bölgesi / İstanbul’un yeniden yerinde dönüşümünün özel sektör olmadan yapılabilmesi mümkün değilken sektörde faaliyet gösteren önemli sayıda firmanın ekonomik sıkıntı içinde olması ve borçlarını ödeyememe tehlikesi ile karşı karşıya kalması ciddi problemlere neden olabilir" dedi.
ÇOK KÖTÜ TABLO İLE KARŞI KARŞIYAYIZ
Hukukçu Zafer konut sektörünün geleceğine dair verileri şu sözlerle açıkladı, ‘’2024 yılı içinde özellikle Mayıs, Haziran ve Temmuz dönemlerinde satışı yapılan ilk ve ikinci el konut miktarları dikkate alındığında her geçen gün ilk el konuta olan talebin azalması ilerleyen dönemde sektörün bir parça daha daralmasına sebep olabilir. Öyle ki, Mayıs ayında satışı gerçekleşen 110 bin 588 konutun sadece 35 bin 558 adeti, Haziran ayında satışı gerçekleşen 79 bin 313 konutun 25 bin 425 adedi ve Temmuz ayında gerçekleşen 127 bin konut satışının sadece 40 bin 784 adetini ilk el yani üreticiden olduğu gözlemlenmiştir. Öte taraftan inşaat maliyet endeksinde yıllık %46,35 oranında bir artışın yaşanması, konut ve işyeri fiyatlarını doğrudan etkileyen (demir, beton, işçilik) kalemlerinde yaşanan yüzde yüz seviyesindeki artışlar sektörün yönünü olumsuz yönde etkileyebilmektedir. Türkiye Bankalar Birliği tarafından tüm sektörler için açıklanan tasfiye olunacak alacak miktarı 2024 Temmuz itibariyle 291.6 Milyar TL seviyesine yükselmiş durumda. Yakın bir dönemde piyasa ihtiyaçlarının karşılanmaması halinde daha kötü bir tablo ile karşılaşılması mümkün. Örnek bir hesaplamada 2 Milyon Konut Kredisinin 120 ayda geri ödemesi toplamda 7.5 Milyon TL’yi geçerken aylık ödeme miktarı ise 63.445 TL civarında olacağı hesaplanmaktadır. İnşaat sektörü bağlamında ilk el yani üreticiden tüketiciye yapılacak satış şartlarında kullandırılan kredilerin bu denli yüksek olduğu bir piyasada ürettiğini satamayan müteahhidin borcunu da kısa zamanda ödeyebilmesi zor olacak gibi’’ diye konuştu.
KONUT DEĞERİ DÜŞÜK BÖLGELERE MÜTEAHHİT GİRMİYOR
Asoy İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Adem Soytekin, sektörün içerisinde bulunduğu durumu şöyle anlattı: ‘’İnşaat maliyetlerindeki artışlar maalesef ürettiğimiz yüksek maliyetli konutların satış performansını düşürdüğü vatandaşımızın enflasyon karşısında alım gücünün düşmesi nedeniyle satışların yani satış odaklı projelerdeki finansman yöntemini zora sokmuştur. Giderek de zora sokarak ciddi bir etki göstermiş. Konut kredilerindeki finansmana ulaşım yönteminin çok zor olması geri dönüşteki ödemelerin çok yüksek olması bankaların konutlardaki kredilendirme oranlarının çok düşük olması sebebiyle aslında evini yenilemek isteyen vatandaşımız için cazip olmaktan çıkması nedeniyle konut satışlarında çok ciddi derecede düşüş yaratmışlar İstanbul’un kentsel dönüşümünde değerli olan bölgelerde özel şirketler kentsel dönüşüme dahil oluyorlar fakat konut maliyetlerinin yüksek olması sebebiyle konut değeri daha düşük olan bir çok bölgesinde özel şirketler konuya dahil olmuyorlar. Olmak da istemiyorlar. Ülkemizde son 12 ayda satış oranının çok düşmesi yabancı satışların çok azalması sebebiyle özellikle yap-sat firmaların finansman sorunu yaşaması nedeniyle inşaat şirketlerin tedarikçileri ve taşeronları tahsilat güçlüğü çekmektedir. Kaldı ki son 3 yıldır inşaat şirketlerine ticari kredi dahil kullandırılmıyor. Dolayısıyla inşaat şirketlerinde finansman sorunu olmasıyla nedeniyle ödeme performansı düşüşünden kaynaklanmaktadır’’ dedi
2022 YILINDA BERİ MALİYETLER YÜZDE 900 ARTTI
İnşaat maliyetlerin 2022 yılından beri yüzde 900 arttığını söyleyen Adem Soytekin. ‘’İnşaat şirketlerinin konkordatoya başvurma sebeplerinden en önemlisi ki bunların iyi niyetli olduğunu düşünerek satış finansmanlı olan projelerde satışların çok ciddi derecede azalması nedeniyle finansman sağlayamadıkları için konkordato başvurusu yapmaktadırlar. konut açığı olması konusu ise önümüzdeki kısa vadede böyle bir problem söz konusu olmayacağı kanaatindeyiz. Kaldı ki herkesin gözden kaçırdığı 2013 ile 2023 arasında vatandaşlık için satışı yapılan ciddi bir konut satışı vardır. Vatandaşlık şartımızın ‘3 yıl sonra bu konutu satabilir elinden çıkarabilir ya da devredebilir’ şeklinde olması nedeniyle piyasaya esasında bu olaylardan dolayı ciddi bir konut stoku açılmaya başladı ve her geçen gün de açılıyor. Bizim yaptığımız araştırmalarda 2022 yılından bu yana inşaat maliyetleri özellikle %900 civarında bir artış karşımıza çıkıyor. %900 lük bir atışın karşımıza çıkması inşaat üretiminin ciddi derecede azalması nedeniyle bir önceki yıllara göre daha yavaş bir yükseliş olduğunu görmekteyiz. Dengeye oturduğu konusunu söyleyebilecek durumda değiliz’’
KONKORDATO BAZI FİRMALAR İÇİN BORÇ SIFIRLAMA METODU
Bazı firmaların konkordatoyu kötü niyetle kullandıklarını da söyleyen Soytekin. ’’Acil eylem planlarını Marmara bölgesi için özellikle İstanbul'u kapsayan bir acil eylem planına ihtiyaç vardır. Maalesef bizim ülkemizde yönetmelikler ve kontrol mekanizması çalışmaktadır. kontrol mekanizmaları işini yapmaktadır. firmaların finansman sorunu bir şekilde çizilebilir fakat saha bilgisi olan firma sayısı maalesef çok çok azdır. sadece saha bilgisi yeterli olmayıp TSE’nin sil baştan yapılanması gerekip kabul oranlarını değiştirmesi gerektiği kanaatindeyiz. inşaata tedarikte ürün sağlayan bütün firmaların kayıtsız şartsız amasız fakatsız denetlenmesi gerekmektedir. Denetlemeler sadece evrak üzerinde ve hukuki karşılığı olan denetimler olmamalıdır. Fiili denetimler olmalıdır. konkordato başvurusu yapmak bazen gerçekten ihtiyaç olup devletin korunma zırhına girmek bazı firmalarında gerçekten ihtiyaç iken bazı firmalarda borç sıfırlama metodu diye kullanılmaktadır. Bazı firmalar bazı dönemlerde ellerinde kalan satış performansı olmayan gayrimenkullerin elden çıkartmak için yapılmış hamleler olarak yapıldığını da görmekteyiz. bunun için konkordato alan firmaların sektöre olan etkisi hissedilir derecede olmayacaktır ‘’