Yüzde 25'lik zam sınırlamasının kaldırılmasının ardından, ev sahipleri ve kiracılar arasında sık sık anlaşmazlıklar yaşanıyor. Kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süreli olması durumunda, taraflar hukuki çözüm arayışına giriyor.
Kiracı ve kiraya veren arasında yapılacak yeni bir sözleşme ile kira bedeli ve artış oranı belirlenebilir, ayrıca konu yargıya taşınabilir. İşte beşinci yılın sonunda kira bedelinin düşük olduğunu belirterek geriye dönük kira talep etmenin şartları.
KİRA TESPİT DAVASI AÇMA ŞARTLARI
Son dönemdeki ekonomik gelişmeler, kiracı ve ev sahipleri arasındaki gerilimi artırdı. Kira bedelinin artış oranı konusunda uyuşmazlıklar, sıklıkla arabulucuya taşınıyor. Yüzde 25'lik zam sınırlamasının kalkmasıyla, ev sahipleri beşinci yılın sonunda kira bedelinin düşük olduğunu gerekçe göstererek geriye dönük kira talep edebilirler.
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda açılabilir. Davada, TÜFE'nin yıllık değişim oranı, kiralanan taşınmazın durumu ve emsal taşınmazların kira bedelleri dikkate alınarak piyasa rayicine uygun bir kira bedeli belirlenir.
KİRA TESPİT DAVASI HANGİ KOŞULLARDA AÇILIR?
Taraflar, kira bedelindeki artış oranında anlaşmazlık yaşadıklarında veya kira bedeli emsal kiralara göre düşük kaldığında kira tespit davası açabilirler. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi sürecinde, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesi belirleyici rol oynar. Bu süreç, davanın karmaşıklığına bağlı olarak birkaç hafta sürebilir; ancak bazı durumlarda aylarca uzayabilir.
BEŞ YILINI DOLDURAN KİRACIYA NE KADAR ZAM YAPILABİLİR?
Türk Borçlar Kanunu kiracının korunmasına yönelik kira bedeli artış oranını sınırlandırmıştır. Beşinci yılını dolduran kiracı için, ev sahiplerinin TÜFE'nin on iki aylık ortalaması oranında kira artışı yapması gerekmektedir. Yani, kiraya veren yeni kira bedelini önceki kira bedelinin %25'inden fazla artırmak isterse, artış oranı en fazla %25 olarak kabul edilir. Taraflar arasında bir anlaşma sağlanmamışsa, kira bedeli bir önceki yılın TÜFE ortalamasına göre hâkim tarafından hakkaniyetli bir şekilde belirlenir.
KİRACI GEÇMİŞE DÖNÜK KİRA FARKI ÖDEYEBİLİR Mİ?
Kira sözleşmesi beş yılını doldurduğunda, ev sahibi kiracının tahliyesi için doğrudan bir dava açma hakkına sahip değildir. Bu süre zarfında kiracı, taşınmak zorunda değildir ve kiracının hakları korunur. Tahliye talebi, yasal olarak sınırlandırılmıştır.
KİRA TESPİT DAVASI ÜCRETİ NE KADARDIR?
Kira tespit davasında, harç hesaplaması talep edilen aylık kira bedelinden mevcut kira bedelinin çıkarılmasıyla yapılır. Gider avansı, tebligat masrafları, bilirkişi ücreti ve keşif ücreti gibi harcamalar ortalama 700 – 1000 TL arasında değişir. Kiracının avukat tutması önerilir. Davayı kaybeden kiracı, kira borçlarını ödemekle yükümlü olur.